Как продать квартиру в недостроенном доме?

9 способов: продать квартиру быстро и выгодно: пошаговая инструкция

Как продать квартиру в недостроенном доме?

Зная определенные нюансы и особенности, можно продать квартиру на выгодных для себя условиях. В этой статье вы узнаете, как заняться продажей самостоятельно, без посредников, поскольку в случае сотрудничества с агентствами всеми процессами занимаются риелторы.

Выбор способа продажи квартиры — самостоятельный или при помощи риелторов

Сделать определенный выбор в сторону двух вариантов достаточно сложно, так как каждый способ имеет свои преимущества и недостатки. В случае, если вам нужна помощь в быстрой продаже недвижимости, лучше обратиться в специальную фирму. Если вы владелец нескольких объектов недвижимости, один из которых хотите продать — можете и самостоятельно заниматься поиском покупателей, поскольку вы не ограничены во времени.

Сотрудничество со специализированной компанией подразумевает под собой дополнительные расходы — комиссию. Ее размер варьируется от 2 до 5% от стоимости квартиры. В случае самостоятельной продажи вы экономите деньги на оплате таких услуг. Тем не менее, риелтор сможет более точно определить стоимость квартиры, чем вы самостоятельно. И в случае партнерства у вас не будет необходимости самостоятельно заниматься всеми процессами — поиском покупателей, созданием объявления, составлением договоров.

Если вы все-таки отдали предпочтение работе профессионалов, будьте очень внимательны в их подборе. Лучше сотрудничать исключительно со специалистом, который сможет на должном уровне справиться с задачей.

Если же вы выбрали более сложный, но менее затратный способ — самостоятельная продажа недвижимости, предлагаем ознакомиться с поэтапностью выполнения такой процедуры.

Сайт для продажи и покупки недвижимости в Москве

SOB.RU — сайт для продажи недвижимости, который пользуется спросом как у продавцов, так и покупателей. Здесь можно разместить объявления о продаже объекта. Перед этим можно ознакомиться с объявлениями от других продавцов, сравнить предложения, провести оценку квартиры. На странице https://sob.ru есть возможность найти покупателей для своего объекта, причем в сжатые сроки.

Шаг 1: Выбираем цель

Прежде чем начать заниматься подготовительными работами следует определиться с целью продажи недвижимости. В зависимости от цели, могут отличаться способ оплаты, сроки продажи, стоимость недвижимости и др.

Предлагаем вам ознакомиться с примерами целей:

  1. Продажа квартиры с целью улучшения условий проживания и покупки новой недвижимости.

  2. Реализация объекта для покупки меньшей по площади квартиры.

  3. Смена места жительства.

  4. Замена квартиры на собственный дом.

  5. Острая необходимость в крупной сумме.

  6. Продажа с целью открытия собственного бизнеса или финансовых инвестиций.

Следует знать, что если вы занимаетесь срочной продажей квартиры, будьте готовы ставить на нее цену ниже средней.

Шаг 2: Оценка недвижимости

Как правило, цена квартиры в Москве зависит от многих факторов.

Предлагаем ознакомиться с основными:

  • Количество комнат в квартире. Соответственно, 3-комнатная квартира будет дороже 2-комнатной. Тем не менее, наиболее востребованные варианты — квартиры с 1 комнатой, поскольку их цены наиболее привлекательные.
  • Площадь. Чем больше метраж квартиры, тем ее цена выше.
  • Планировка. В случае если комнаты не смежные, не проходные, стоимость квартиры может быть увеличена до 10%. “Распашонка” — наиболее популярный и удачный способ размещения комнат. Все помещения находятся в разных сторонах.
  • Размер кухни. Следует отметить, что многие хозяйки уделяют больше внимания именно этому фактору. Порой площадь такой комнаты играет решающую роль. Чем больше и просторнее кухня, тем выше цена недвижимости.
  • Балконы и лоджии. Чем просторнее такое помещение, тем больше ценится квартира. Важно, чтобы они были остеклены, иначе не будут нести никакой ценности.
  • Санузел. Более дорогим считается объект с раздельным санузлом.
  • Отопление. Все больше людей отдают предпочтение автономному отоплению, соответственно, стоимость недвижимости с таким типом отопления дороже стандартного.
  • Ремонт. Если в вашей квартире свежий и современный ремонт, можете смело прибавлять к стоимости от 10%.
  • Этажность и год постройки дома. Чем выше этаж и новее дом, тем выше цена квартиры.
  • Район и инфраструктура. Само собой, что квартира на окраине города по цене ниже недвижимости в развитом районе, пусть и не центре.
  • Застройщик. Дома от застройщиков с отличной репутацией выше в цене от недвижимости с противоположными характеристиками.

Как определить цену квартиры

Способы формирования цены на недвижимость:

  1. Журналы и газеты о купле/продаже недвижимости. Вы можете взять такие издания, найти похожие по характеристикам квартиры, сравнить все показатели и ориентироваться в цене. Кроме газет, можно использовать различные площадки в интернете. К примеру, сайт недвижимости SOB.RU. На портале собраны все актуальные предложения от владельцев, соответственно, вы сможете сориентироваться в цене своей квартиры.
  2. Метод проб позволяет определить цену на квартиру, которая будет больше пользоваться спросом. Первоначально установив определенную стоимость, вы будете следить за реакцией покупателей. Если спрос сразу велик, значит можно увеличить цену, если наоборот — снизить.
  3. Воспользоваться услугами риелторов или оценщиков, которые на основе собственного опыта смогут предложить вам наиболее адекватную цену.
Читайте также  Какие справки нужны для продажи дома?

Наш совет: изначально устанавливаете немного завышенную цену, так как покупатели будут торговаться. И тогда вы сможете сделать им незначительную скидку, без ущерба для собственного бюджета.

Шаг 3: Реклама

После того, как вы определили стоимость квартиры, можно переходить к ее продаже. Лучше всего продаются разрекламированные объекты.

Вы можете осуществлять рекламу одним или сразу несколькими способами:

  1. Бумажные объявления в местах скопления людей. Следует отметить, что это достаточно устаревший метод, который редко приносит какие-то результаты. Тем не менее многие люди по-старинке продают и покупают так недвижимость.
  2. Рекламное объявление в интернете. Для таких целей существует множество тематических площадок, сайтов, где вы сможете найти все о недвижимости. К тому же, на таких сайтах можно сравнивать свое предложение с объявлениями других продавцов. На подобных сервисах наиболее широкая аудитория потенциальных клиентов.
  3. Печатные издания города. Закажите объявление в печатной газете или журнале, которые специализируются на недвижимости.
  4. Сарафанное радио. Скажите всем друзьям и знакомым, что вы продаете квартиру и попросите, чтобы они узнали у своих знакомых, для кого актуальна покупка жилья.
  5. Реклама непосредственно на окнах квартиры. Особенно актуален такой способ будет в случае, если вы живете на 1 этаже. Возможно вашу квартиру выкупят под коммерческое помещение.

Как правильно составить объявление

Если вы хотите, чтобы ваше предложение пользовалось спросом, нужно правильно составить и оформить объявление. Объявление о продаже недвижимости должно обязательно содержать следующую информацию:

  1. Сколько комнат имеет квартира;
  2. Площадь;
  3. Планировка;
  4. Этаж и само здание;
  5. Вид санузла;
  6. Вид отопления;
  7. Наличие лоджий и балконов;
  8. Наличие ремонта;
  9. Район, инфраструктура;
  10. Объем коммунальных платежей.

Важно, чтобы текстовое объявление было дополнено фотографиями. Не поленитесь сделать качественные и профессиональные снимки с выгодных ракурсов. Уберите старую мебель и лишние вещи, так комнаты будут смотреться более просторно. А большинство покупателей сможет уже продумать расстановку их мебели.

Оформление объявления

Предложение должно быть ярким и цепким, чтобы оно сподвигло клиента к покупке именно вашей квартиры. Важно, чтобы потенциальному покупателю хотелось дочитать его до конца. Если вы планируете расклеивать бумажное объявление, напечатайте его на цветной бумаге.

Обязательно используйте форматирование — абзацы, отступы, списки и др. Все, что будет притягивать взор читателя. Используйте максимально подходящие эпитеты — уютная, комфортабельная, чистая, приятная, семейная и т.п. Не предлагайте просто сухой материал, постарайтесь его душевно оформить. Но не забудьте указать всю важную информацию. Укажите стоимость недвижимости и возможность торга. Пригласите всех заинтересовавшихся в гости.

Шаг 4: Сбор документов

Одновременно с подготовкой объявления продавцу стоит начать собирать все необходимые документы. А именно:

  1. Паспорт;

  2. Заверенное у нотариуса согласие супруга или супруги на продажу недвижимости;

  3. Договор купли/продажи недвижимости — любые данные, подтверждающие право собственности;

  4. Выписка из домовой книги;

  5. Справки из БТИ;

  6. Сведения, подтверждающие, что нет задолженностей по коммунальным счетам.

Если вы не уверены, что самостоятельно сможете в сроки оформить и собрать такие документы, можно воспользоваться услугами риелторов. Причем плата именно за такие услуги не будет высокой, так как они не сопровождают вас от и до, а лишь занимаются документами.

Шаг 5: Подготовка к продаже

Наш совет: перед тем как проводить демонстрацию квартиры, позаботьтесь о ее внешнем виде. А именно:

  • Проведите уборку в подъезде. Ухоженный подъезд вызывает большее расположение человека к покупке квартиры, ведь всем приятно жить в ухоженном доме.
  • Уберитесь и в самой квартире. От всего старого и ненужного избавьтесь — оно лишь будет нагромождать внешний вид. Вымойте окна, двери и полы. Лучше пригласить в чистую квартиру, но без ремонта, чем в грязную с ремонтом.
  • Замаскируйте все недостатки. К примеру, дырка в стене может быть спрятана за картиной.
  • Создайте уютную атмосферу. Зажгите ароматические свечи, поставьте букет цветов.

Шаг 6: Общение с потенциальным покупателем

Даже если ваша квартира будет в отличном состоянии, этого мало. Важно уметь вести переговоры и договариваться с покупателем. Уверенно отвечайте на все вопросы, не бойтесь говорить откровенно. На недостатки отвечайте преимуществами. Идите навстречу покупателю — если он хочет немного снизить цену, соглашайтесь, но в пределах разумного.

Шаг 7: Оформление задатка

После того, как обе стороны обсудили все вопросы и пришли к решению продажи квартиры, следует оформить внесение задатка. Для этого необходимо подписать договор о задатке или предварительный документ о купле/продаже объекта.

Как правило, задаток составляет 2-5% от стоимости квартиры. Если покупатель по какой-то причине отказывается от покупки квартиры, задаток ему не возвращается. В случае если владелец разрывает сделку, он должен вернуть задаток в двойном размере.

Читайте также  Что такое монолитно каркасный многоэтажный дом?

Шаг 8: Выписка из квартиры

После того, как вы получили задаток и его оформили, можно переходить к выписке. В соответствующем кабинете в паспортном столе вам проведут эту процедуру. Одновременно вы можете собирать свои вещи, чтобы в оговоренные сроки передать ключи от квартиры ее новым владельцам.

Шаг 9: Купля/продажа — оформляем документы

Такую процедуру следует проводить у нотариуса. Владелец приходит со всеми документами, покупатель — с полной суммой. Нотариус оформляет договор купли/продажи в трех экземплярах, который подписывается двумя сторонами.

После заключения сделки, покупатель передает деньги, а владелец вручает ему ключи. Документы сдаются в регистрационные органы, где оформляют факт передачи объекта недвижимости.

Как продать квартиру в недостроенном доме

В случае покупки еще строящегося дома у застройщика, на момент покупки и до окончания стройки вы не являетесь владельцем квартиры. Как правило, вы имеете договор долевого участия или договор переуступки прав от застройщика.

Продать квартиру можно только после окончания стройки и получения выписки из регистрационной палаты. Имея такие документы на руках можно вступать в право собственности и заниматься продажей квартиры по стандартному алгоритму. Раньше продать квартиру невозможно.

Источник: https://www.metronews.ru/partners/novosti-partnerov-134/reviews/9-sposobov-prodat-kvartiru-bystro-i-vygodno-poshagovaya-instrukciya-1457892/

Как продать недостроенное жилье

Осуществление передачи в собственность строящегося жилья требует составления различных документов. Решив продать или приобрести такое жилье, внимательно изучите законодательство в этой области, чтобы не быть обманутыми нечистыми на руку дельцами.

Возможна ли перепродажа частным владельцем строящейся недвижимости? Вроде бы нелепый вопрос, ведь, в сущности, какая разница какое продавать жилье? Но, все-таки, существуют принципиальные различия. Оказывается, пока не окончены работы и не оформлены все документы, новой квартиры будто бы нет, поэтому ее нельзя продать, но можно переуступить право требования.

Виртуальная квартира

Очень редко случается, что застройщики продают жилой объект по договору купли-продажи, как это делается на вторичном рынке. Такого не бывает практически никогда. Наступил кризис, но ситуация не изменилась. Предложений хоть отбавляй, продаж никаких, так почему бы не предложить привередливому покупателю приобрести новостройку в собственность, создав тем самым редкий на рынке первичек продукт.

Казалось бы все просто, но и сейчас это невозможно. До сих пор девелоперы предлагают будущим жильцам непонятные, и даже полулегальные договоры займа или соинвестирования, векселя, предварительные соглашения и т.д.

Заключая такой контракт, человек не приобретает статус владельца, а только получает право истребовать это в будущем, к тому же квартиры пока нет как таковой (физически и/или юридически).

Только после оформления в свою собственность построенного дома, застройщик наделяется правом передачи своей недвижимости во владение новоселам на законных основаниях. Нередко от момента продажи до оформления в собственность проходит несколько лет.

«Приобретая» в новостройке квартиру, вы получаете не реальную жилплощадь, а только право требования. По Гражданскому кодексу вы становитесь кредитором застройщика, а он – вашим должником. Продавая кому-нибудь эту пока не существующую недвижимость, вы передаете права кредитора другому лицу.

Это называется переуступкой права требования. Новоявленному кредитору переходят все права и обязанности, которые имели место на момент совершения сделки. На юридическом языке уступивший права называется цедент, а получивший – цессионарий.

Теперь цедент обязан сообщить цессионарию все необходимые сведения и передать все установленные законом документы.

Договор долевого участия

Существует несколько форм договора уступки. Выбираются они в зависимости от вида договора, по которому передают права. То есть, если сделка совершена в простой письменной или нотариальной форме, то и уступка требования совершается в соответствующей письменной форме.

Если же для сделки необходима государственная регистрация, то и уступка требования по такой сделке регистрируется. Все эти положения прописаны в статье 389 ГК РФ. Если на новостройку заключался договор долевого участия, и он оформлен на основании федерального закона № 214 от 01.04.2005 г.

«Об участии в долевом строительстве объектов недвижимости…», то госрегистрация обязательна.

Следовательно, по такому договору переуступка прав тоже регистрируется. Она осуществляется в управлении Федеральной регистрационной службы соответствующего округа, то есть по местонахождению дома (в Москве или Подмосковье). Для этой процедуры сторонам необходимо предоставить заявление, пакет документов и уплатить госпошлину в размере 500 руб.

Закон гласит, что переуступка прав на «долевое участие» может осуществляться со дня регистрации первоначального договора в государственных органах и до момента подписания сторонами передаточного акта или другого документа, свидетельствующего о передаче недвижимости. Практика показывает, что в ФРС требуют заключения договора до приемки дома Госкомиссией. Однако может пройти несколько лет от процедуры приема жилья до передачи квартиры клиенту.

То есть в этот период невозможно ни кому передать жилье. Обычно идут на хитрость и подписывают договор переуступки за день до Госкомиссии (задним числом). Сторонам обычно, это не грозит никакими санкциями.

Но заключить договор о долевом участии можно только в случае, если разрешение девелопера на строительство получено после вступления в силу ФЗ № 214 от 01.04.05. Это случается крайне редко, так как не выгодно застройщику. Договор связывает его обязательствами, а покупателю предоставляет слишком много прав. Вексель, предварительный контракт и другие обходные варианты не требуют регистрации. В этом случае для переуступки нужен только обычный письменный договор. Иногда по желанию покупателя он нотариально заверяется.

Читайте также  Берется ли налог с продажи дома?

Что касается переуступки прав требований на новостройку, то ее заключение возможно независимо от вида договора, изначально заключенного с застройщиком. Сложности могут возникнуть, только если сделка оформлена с помощью векселя. При этой схеме договор уступки вообще не предусматривается. То есть вы фактически перепродаете другому лицу вексель, а не квартиру.

Раньше были договоры соинвестирования, тогда сделки по переуступке было осуществлять легче. При продаже векселя совершается индоссамента (передаточная надпись). Если покупатель заключал договор страхования для оплаты нового жилья, придется заключить новый.

Обычно бывает, что в первоначальном договоре стоимость жилья меньше стоимости по переуступке, тогда цедент обязан заплатить НДЛФ, составляющий 13% от полученной разницы, не зависимо от вида заключенного договора.

Согласие застройщика

Если клиент не выплатил до конца причитающуюся девелоперу сумму и хочет передать жилье по договору уступки вместе со своими долгами, ему необходимо получить согласие застройщика. Исключение составляет наступление смерти дольщика, тогда все его права и обязательства по договору автоматически передаются наследникам. Здесь девелопер не имеет права отказать. Переуступку нельзя запретить, если покупатель полностью рассчитался за квартиру, но ему необходимо в этом случае сообщить застройщику о предстоящей сделке в письменном виде.

Но дольщик вряд ли сможет передать права на квартиру без участия застройщика, так как девелопер должен передать новому клиенту письменное разрешение на переуступку, весь комплект документов по дому (то есть, как будто, цессионарий покупает жилье у него), сроки оплаты, платежные поручения банка и акты, подтверждающие внесение всех платежей цедентом.

Для минимизации рисков будущий владелец должен узнать у девелопера, на каком этапе находится строительство, сроки сдачи, рассрочки по платежам, проценты по рассрочкам, пени, скидки и т.п. Обычно застройщик не отказывает в выдаче согласия на переуступку и переоформлении документов, но взимает за это немалую плату (от $1 тыс. до 5% от стоимости квартиры).

Помимо цессии (договора переуступки права) есть и другой способ оформления передачи недостроенной квартиры – перезаключение договора напрямую с застройщиком. При получении им заявления от продавца прав, содержащего просьбу о передачи их другому лицу, застройщик делает необходимые изменения в контракте и заключает дополнительное соглашение о смене лиц в обязательстве. Эта схема в последнее время нашла широкое применение.

Нервная сделка

Если для приобретения новой квартиры покупатель взял кредит, переуступить ее довольно сложно, но возможно. На эту операцию должен дать свое согласие банк, участвующий в сделке. Чтобы получить кредит, некоторым финансовым учреждениям необходимо внести не менее 50% от стоимости жилья. Тогда в случае согласия нового собственника, являющегося кредитоспособным, к нему переходят обязательства по выплате оставшейся суммы ипотеки.

Другие банки предъявляют обязательное условие об уплате полной стоимости квартиры. Но, все равно, если кредит до конца не выплачен, весьма вероятно получение отказа, потому что нужно будет проверить финансовую состоятельность нового клиента, а также есть риск просрочек, неуплаты с его стороны.

Помимо этого, если еще действует мораторий на досрочное погашение займа, переуступку прав совершить будет невозможно, в силу того, что ее оформляют как полное погашение одного кредита и одновременное заключение другого.

При заключении договора переуступки существует риск двойных продаж. То есть теоретически можно передать одну и ту же недостроенную квартиру одновременно нескольким лицам. Из-за того, что такие договоры нигде не учитываются и не регистрируются (кроме долевого участия), проследить за конкретным объектом довольно сложно. Дольщик, переуступивший недвижимость, лишается права требования, но у него остаются документы на жилье, поэтому он может провернуть такую сделку еще раз. Единственной гарантией может стать репутация застройщика, потому что солидные компании регистрируют все свои сделки, а значит, могут удостоверить права цедента.

Еще одна опасность поджидает контрагента – квартира могла передаваться по цепочке несколько раз. Чтобы не быть обманутыми, необходимо проследить ее «судьбу»: проверить законность всех сделок, их оплату и нет ли обстоятельств, из-за которых они могут быть признаны недействительными или ничтожными. Здесь также гарантом может выступить застройщик с положительной репутацией. Ранее подобные цепочки не были редкостью, но вышедший закон №214 запретил сделки по переуступке от одного юридического лица другому.

Но все равно, по сравнению с приобретением жилья непосредственно у девелопера, проблемы по договору переуступки возникают значительно чаще. Если в столице власти еще хоть как-то контролируют застройщиков и встают на защиту обманутых клиентов, то в области риски выше. Защиту от мошенничества может обеспечить только знание законов и сотрудничество с надежным застройщиком. Идеальным вариантом является составление договора долевого участия, регистрируемого в государственных органах.

Источник: https://xn--h1afidekj.xn--p1ai/articles/article-id-519