Уменьшение налогооблагаемой базы при продаже квартиры

Содержание

Как уменьшить налог с продажи квартиры

Уменьшение налогооблагаемой базы при продаже квартиры

Уменьшение налога за счет вычета расходов наприобретение
Имущественный вычет при продаже квартиры
Продавайте доли квартиры по отдельнымдоговорам

Для того чтобы продать квартиру без налога, нужно владеть еюдольше минимального срока. Если этот срок не наступил, вы обязанызаплатить налог – 13% от суммы, указанной в договоре купли-продажиквартиры.

Налоговые льготы, установленные законодательством РФ, могутзначительно снизить ваш налог. Главное – правильно выбрать иприменить вид льготы.

Уменьшение налога за счет вычетарасходов на приобретение

Чтобы уменьшить НДФЛ с продажи квартиры, можно применить вычетрасходов на приобретение.

Налоговая льгота подразумевает, что налог платится не со всейсуммы, полученной вами по договору купли-продажи, а за вычетомрасходов на приобретение этой же квартиры. Основание: пп. 2 п. 2ст. 220 НК РФ.

Пример:

В 2016 году вы купили квартиру за 1 млн рублей, а в 2018 годупродали за 2 млн рублей. Какой налог с продажи вы должны заплатить?От суммы, полученной при продаже квартиры, отнимаем сумму,потраченную на покупку этой же квартиры. С полученной разницыплатим 13%: (2 млн – 1 млн) х 13% = 130 тыс. рублей.

Если после применения льготы сумма налога стала нулевой, это неосвобождает вас от декларирования дохода. В следующем году до 30апреля вы должны заполнить декларацию 3-НДФЛ и подать ее вналоговую инспекцию. Заплатить налог нужно не позднее 15 июля тогоже года.

Пример:

В 2017 году вы купили дом за 1,5 млн рублей, а в 2018 продализа 1,3 млн рублей. Так как сумма продажи меньше суммы покупки, выосвобождены от уплаты налога с продажи дома. Несмотря на нулевойитог, вы обязаны до 30 апреля 2019 года заполнить и передать в ИФНСпо месту жительства декларацию 3-НДФЛ.

После покупки квартиры сохраняйте договор купли-продажи иплатежные документы. Впоследствии они потребуются для заполнениядекларации 3-НДФЛ при продаже этой же квартиры.

Потерянные документы можно восстановить: подтверждение платежей– в банке, а копию договора купли-продажи – в риэлтерской компании,у продавца или в Росреестре.

Имущественный вычет при продажеквартиры

Если вы не покупали квартиру, а она была приватизирована,получена в наследство или подарена, вы не можете сделать вычетрасходов, так как расходов на приобретение у вас не было. Для такихслучаев законодательством предусмотрен имущественный налоговыйвычет. Применив его, вы снижаете размер налоговой базы на 1 млнрублей и с полученной разницы платите налог. Основание: пп. 1 п. 2ст. 220 НК РФ.

Еще одна ситуация, когда имеет смысл применить имущественныйвычет, а не вычет расходов на приобретение – если вы продаетеквартиру дешевле 1 млн рублей. В этом случает налоговый вычетполностью перекроет ваш доход, и вы будете освобождены от уплатыналога.

Пример:

В 2017 году вы получили в наследство квартиру и в 2018продали ее за 2,3 млн рублей. Какой налог с продажи вы должнызаплатить? В 2019 году при заполнении декларации 3-НДФЛ и расчетеналога вы не можете сделать вычет расходов на приобретение, так какне тратились на покупку квартиры. Применяем имущественный налоговыйвычет: 13% х (2,3 – 1) = 169 тыс. рублей.

Обратите внимание! Если квартира была купленапосле 01.01.2016 года, то при ее продаже нужно смотреть стоимость,указанную в Кадастре. Сравнивается сумма по договору и 70%кадастровой стоимости. Налог платится с большей суммы.

Читайте также  Как переоформить квартиру на родственника без налогов?

Продавайте доли по отдельнымдоговорам

Если вы не единственный собственник квартиры, а владеете ею направах долевой или совместной собственности, то имущественныйналоговый вычет распределяется на всех владельцев.

Это прописано в пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ: «при реализацииимущества, находящегося в общей долевой либо общей совместнойсобственности, соответствующий размер имущественного налоговоговычета распределяется между совладельцами этого имуществапропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случаереализации имущества, находящегося в общей совместнойсобственности)».

При продаже квартиры по общему договору купли-продажи 1 миллионналогового вычета делится на всех собственников. А при продажедолей отдельными договорами имущественный вычет предоставляетсякаждому собственнику в полном объеме.

Пример продажи квартиры по общему договорукупли-продажи:

Квартира находится в общей долевой собственности супругов.Доля каждого супруга – ½ квартиры. В 2018 году семейная парапродает жилье за 2 млн рублей по единому договорукупли-продажи. Какой налог с продажи нужно заплатитькаждому из супругов? Расчет: 13% х (1 млн (½ квартиры) – 500 тыс.(½ вычета)) = 65 тыс. рублей.

Пример продажи долей квартиры по отдельным договорамкупли-продажи:

Квартира находится в общей долевой собственности супругов.Доля каждого супруга – ½ квартиры. В 2018 году семейная парапродает жилье за 2 млн рублей по отдельным договорамкупли-продажи. Какой налог с продажи нужно заплатитькаждому из супругов? Расчет: 13% х (1 млн (½ квартиры) – 1 млн.(полный вычет)) = 0.

Таким образом, при продаже собственности по отдельным договорам,каждый из собственников имеет право на получение имущественногоналогового вычета в полном объеме.

Источник: https://ndflka.ru/article/nalog-na-jile-pri-prodaje-i-sdachi-v-arendu/umenshit-nalog-pri-prodazhe-kvartiry/

Налог с продажи квартиры в 2020 в Твери: как рассчитать, какие документы нужны и как уменьшить сумму налога?

При продаже квартиры, вы получаете доход, а значит попадаете под налог на доходы физических лиц.

Как узнать, нужно ли платить налог?

Для этого нужно узнать точную дату регистрации права собственности на вашу недвижимость и дату продажи квартиры.

Чтобы правильно вычислить минимальный срок владения, нужно считать не полные года, а количество месяцев: 3 года это 36 месяцев, а 5 лет — 60.

От какой даты считать срок владения?

1. Если вы приобретали недвижимость по договору купли-продажи: дата оформления права собственности в ЕГРН.

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости или свидетельстве о праве собственности на квартиру нужно посмотреть когда было зарегистрировано право собственности. Нас интересует не дата заключения договора купли-продажи, договора долевого участия, а дата регистрации записи в Реестре.

2. Если вы покупали квартиру в тверской новостройке на этапе строительства по ДДУ: с даты регистрации права в ЕГРН на завершенный объект строительства.

3. Если вы приватизировали квартиру:

  • с момента регистрации договора передачи жилого помещения, если он был заключен до 1998 года
  • при оформлении права собственности в ЕГРП, если приватизация оформлялась после 1998 года.

4. Получили квартиру по наследству: с момента открытия наследства, то есть, с даты смерти.

Близкие родственники: супруг, родитель (усыновитель), ребенок (усыновленный), дедушка или бабушка;внук или внучка, родной брат или сестра, в том числе неполнородные.

Как считают сумму налога при продаже?

Сумма налога исчисляется от налоговой базы. У многих продавцов квартир на этом этапе возникают затруднения и ошибки в расчетах, поэтому мы подробнее разберем, что такое налоговая база.

До 2016 года в качестве базы для налогообложения учитывалась стоимость квартиры, указанная в договоре купле-продажи. От нее и уплачивалось 13% НДФЛ.

После 2016 года налогооблагаемой базой при продаже квартиры становится та сумма, которая оказалась больше: стоимость, указанная в договоре купли-продажи, или кадастровая стоимость квартиры, умноженная на коэффициент 0,7.

У этого правила есть и еще две оговорки, указанные в статье 217.1 Налогового кодекса:

  1. если окажется, что кадастровая стоимость квартиры не определена по состоянию на 1 января года, в котором продается квартира, то налогооблагаемая база рассчитывается «по старинке», т.е. от заявленной суммы в ДКП;
  2. размер понижающего коэффициента 0,7 может быть уменьшен в субъектах РФ (на усмотрение местных властей), вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков.

Кадастровую стоимость квартиры можно узнать на сайте Росреестра https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request

Как уменьшить налоговую базу при продаже квартиры

1. Применить безусловный налоговый вычет в 1 млн. руб.: из стоимости квартиры вычитается 1 миллион и налог начисляется на остаток.

В этом случае использовалась формула:

На практике имущественный вычет применяется, когда продается недвижимость, полученная не за счет средств покупателя (наследование, дарение, приватизация, рента, материнский капитал).

Читайте также  Налоговый вычет при покупке загородного дома

ВАЖНО: для тех, кто купил квартиру за свои деньги, использование вычета в 1 млн рублей вместо варианта льготы «доход-расход» увеличит сумму налога в разы (смотри следующий пункт).

2. Вычет в размере затрат на ее приобретение

К таким расходам будет относится не только сумма начальной покупки, но и выплаченные проценты, если был кредит или ипотека, а также стоимость услуг риелтора. Все расходы должны подтверждаться документами, продавцу нужно иметь на руках все квитанции, договоры, акты и т.д.

Выбрать можно только один из вариантов снижения налоговой базы. Вот пример расчета, как это сделать выгоднее:

Если квартира в совместной или долевой собственности?

В этом случае каждый собственник имеет право на получение вычета.

Имущественные налоговые вычеты из полученного каждым продавцом дохода распределяются между ними следующим образом:

  • по договоренности между бывшими совладельцами (в случае совместной собственности)
  • пропорционально доле каждого владельца (в случае долевой собственности).

Налог при дарении квартиры

При дарении квартиры учитывается ее кадастровая стоимость. Налог при этом будет 13%. 

Платят ли налог пенсионеры?

Пожилые люди, а также инвалиды, получающие пособия, относятся к льготной категории граждан. Они имеют преимущества при покупке недвижимости. При продаже они обязаны исчислять налоги и применять вычеты наравне с остальными гражданами РФ.

Когда нужно заплатить налог?

Заплатить налог нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи недвижимости.

Срок подачи декларации при продаже имущества — до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости.

За опоздание подачи декларации 3-НДФЛ предусмотрен штраф от 1000 рублей до 30% задолженности по налогу.

Какие документы предоставить в налоговую?

Для налоговой, помимо 3-НДФЛ, необходимо собрать пакет документов, причем предъявлять будете как оригиналы, так и копии, которые останутся в деле.

  1. Документ, удостоверяющий личность (паспорт)
  2. Свидетельство о присвоении индивидуального номера налогоплательщика (ИНН)
  3. Договор купли-продажи, зарегистрированный органами юстиции
  4. Документы, подтверждающие оплату (расписки, платежные поручения).

Можно ли не платить налоги с продажи квартиры?

В принципе можно, но тогда будьте готовы к последствиям:

Свежие новости:
Министерство финансов разрабатывает новый законопроект по поручению президента РФ. Рассматривается уменьшение срока владения для освобождения от налогов до 3-х лет. Это коснется тех, у кого в собственности только одна квартира, т.е. единственное жильё.

Как уменьшить сумму налога при продаже квартиры

Вариантов может быть множество.

  • уменьшить базу на расходы на покупку квартиры;
  • включить расходы на ремонт, страховку, ипотечные проценты, госпошлину;
  • если квартира досталась по наследству, включить в расходы затраты предыдущего собственника;
  • воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн руб.;
  • продавать квартиру по долям, если собственников несколько;
  • воспользоваться вычетом на покупку новой квартиры;
  • занизить стоимость квартиры в договоре, наконец (правда, здесь есть нюансы).

Остаётся только всё правильно посчитать, чтобы не переплатить или не дай бог недоплатить Налоговой. Штрафы и пени сейчас начисляют ой как быстро.

Люди также читают

Источник: https://anfivestars.ru/article/nalogi-pri-prodaze.html

Какие расходы указать в декларации, чтобы уменьшить налог?

Налогом в 13% не облагаются сделки объемом до одного миллиона рублей. Если собственность находится во владении более трех либо пяти лет (в зависимости от года приобретения), подоходный налог тоже не платится. В данной ситуации, если стоимость квартиры 3,1 млн рублей и Вы хотите ее продать вскоре после покупки, то можно попытаться пойти другим путем.

Например, если Вы (условно) купили жилье за два с небольшим миллиона, а продали за три, то есть разница в цене составляет чуть меньше одного миллиона, в принципе, можно указать в документах не выручку, а доход. Иными словами, Вашу личную прибыль от сделки. Тогда, возможно, удастся выплаты этих 13% избежать.

Однако налоговой инспекции в данном случае нужно представить соответствующие основания.

Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?

Продал жилье и купил новое, доход нулевой. Что с налогами?

Отвечает юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Что касается затрат, то существуют разные виды налоговых вычетов. Вы можете указать в налоговой декларации ту сумму, за которую Вы приобрели эту квартиру. В таком случае с данной суммы Вы не будете платить налог, но есть налоговый вычет 1 млн рублей, который предполагает отдельную заявку для налоговой декларации. При продаже квартиры можно рассчитывать только на налоговый вычет, связанный с приобретением квартиры. Однако можно заявить отдельно налоговый вычет на покупку с 2 млн рублей он составляет 13%. Также возможно заявить налоговый вычет на ремонт 13% со всех вложений в ремонт.

Читайте также  Как налоговая проверяет справки 2 НДФЛ?

Отвечает профессиональный частный бухгалтер, независимый эксперт Алена Кликина:

Если квартира была в собственности меньше трех либо пяти лет (в зависимости от года приобретения) или же Вы продали квартиру дороже, чем купили, то по закону Вы обязаны заплатить налог на доходы физических лиц. Уменьшить налогооблагаемую базу по налогу на доходы физических лиц можно, воспользовавшись правом на стандартную налоговую льготу в размере 1 млн рублей при условии, что Вы не использовали эту льготу в отчетном году ранее.

Налог с продажи квартиры: правила и примеры

Мешает ли продажа квартиры получить налоговый вычет?

Во-вторых, если имущество не было Вам подарено, то можно показать в налоговой затраты, связанные с приобретением квартиры. Для этого нужно вместе с декларацией 3-НДФЛ подать копию договора покупки этой квартиры и подтверждающий оплату документ.

Обращаю внимание, что одним из существенных условий уменьшения налогооблагаемой базы по налогу на доходы физических лиц является приобретение нового имущества в одном и том же отчетном периоде и использование права на имущественный вычет. Например, 3,1 млн рублей (стоимость проданной квартиры) – 1 млн рублей (налоговая льгота) = 2,1 млн рублей (налогооблагаемая база по НДФЛ).

При покупке имущества за 2 млн рублей и больше у Вас есть право на имущественный вычет в размере 2 млн рублей. В связи с этим 2,1 млн рублей – 2 млн рублей = 100 тысяч рублей. Соответственно, 13% от 10 тысяч равно 13 тысяч рублей.

13% от 2,1 млн рублей равно 273 тысячи рублей.

273 тысячи – 13 тысяч рублей = 260 тысяч рублей.

Итого налог будет на 260 тысяч рублей меньше. Внимание! Данный закон не распространяется на покупку движимого имущества.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Единственный способ уменьшить или не оплачивать налог с продажи имущества, срок владения которого составляет менее трех-пяти лет (в зависимости от формы и времени приобретения), – это указать, что квартира приобретена за сумму, равную продажной. То есть Вы не получили прибыли с операции с недвижимостью, соответственно, Вам не с чего оплачивать налог на прибыль. Но это возможно, только если Вы не пользовались правом возврата подоходного налога по этой квартире. Если же Вы получили налоговый вычет по данной квартире, то придется оплатить налоги в полном размере, если вы продаете ее менее чем через пять лет.

Если вы потратили на приобретение данной квартиры меньше, чем получаете при ее продаже, то также в 3-НДФЛ вы можете показать затраты на ремонт этой квартиры, а именно: договор подряда со строительной организации с актом выполненных работ и квитанцией, чеки на покупку стройматериалов и т. д. Налоговая будет рассматривать это как затраты, которые тоже будут вычитаться из налогооблагаемой прибыли. Но затраты должны быть доказаны официальными документами.

Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?

Главное о материнском капитале для покупки жилья

Отвечает специалист по налогообложению, адвокат адвокатского бюро «Система защиты» Ольга Мозго:

Самые распространенные затраты – это уплаченные денежные суммы при покупке квартиры. Если же квартира приобреталась за счет средств субсидии или материнского капитала, то субсидии и материнский капитал также являются расходами. Кроме того, в расходах можно учесть и уплаченные проценты по целевым кредитам.

Если квартира была подарена юридическим лицом, то в расходы включается уплаченная сумма налога. При этом на все расходы должны быть документы: квитанции к приходным ордерам, банковские выписки, расписки в получении денег и другие документы, исходя из наличия того или иного вида расходов. При отсутствии документов нет оснований для включения в декларацию затрат. А это означает, что уменьшить сумму налога возможно только путем использования вычета в 1 млн рублей.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Какие налоги действуют при продаже квартиры с последующей покупкой?

Купил квартиру 2 месяца назад и продаю за ту же сумму. Должен ли я платить налог?

Можно ли получить налоговый вычет повторно?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kakie_rashody_ukazat_v_deklaratsii_chtoby_umenshit_nalog/6389